Omlægning af realkreditlån – Hvornår kan det betale sig?
En omlægning af dit realkreditlån kan spare dig tusindvis af kroner — eller koste dig penge, hvis timingen er forkert. Her gennemgår vi alt du skal vide med konkrete beregningseksempler.
Hvad er omlægning af realkreditlån?
Omlægning (eller konvertering) af et realkreditlån betyder, at du indfrier dit nuværende lån og optager et nyt — typisk med en anden rente, løbetid eller låntype. Formålet er enten at sænke din ydelse, reducere din restgæld eller skifte fra variabel til fast rente (eller omvendt).
Der er to hovedtyper af omlægning:
Nedkonvertering (renten falder)
Du omlægger til et lån med lavere rente. Din ydelse falder, men din restgæld kan stige lidt pga. kursforskelle. Giver mening når renten er faldet 0,5-1% fra da du optog lånet.
Opkonvertering (renten stiger)
Du indfrier et lavtforrentet lån til lav kurs og opnår en kursgevinst. Din restgæld falder, men ydelsen kan stige. Giver mening når renten er steget markant og du vil nedbringe gæld.
Kursskæring — hvad er det?
Kursskæring er den gevinst du kan opnå, når du indfrier et fastforrentet lån til en kurs under 100. Det sker, når markedsrenten er steget siden du optog dit lån.
Eksempel på kursskæring
Du har et 1% lån med restgæld på 2.000.000 kr.
Renten er steget til 4%, og obligationskursen er faldet til kurs 78
Du kan indfri lånet for: 2.000.000 × 0,78 = 1.560.000 kr.
Kursgevinst: 2.000.000 − 1.560.000 = 440.000 kr.
Du optager et nyt lån på 1.560.000 kr. til 4% rente. Din restgæld er faldet med 440.000 kr., men din rente er steget fra 1% til 4%. Om det giver mening afhænger af din tidshorisont og forventninger til fremtidig rente.
Hvornår giver omlægning mening?
Beregningseksempel: Omlægning fra 4% til 3%
| Faktor | Nuværende lån | Nyt lån |
|---|---|---|
| Restgæld | 2.000.000 kr. | 2.050.000 kr. |
| Rente | 4,0% | 3,0% |
| Bidragssats | 0,75% | 0,75% |
| Samlet rente | 4,75% | 3,75% |
| Resterende løbetid | 25 år | 25 år |
| Md. ydelse (ca.) | 11.400 kr. | 10.500 kr. |
| Årlig besparelse | — | ~10.800 kr. |
Resultat: Du sparer ca. 900 kr./md. (10.800 kr./år). Omlægningsomkostninger på ca. 20.000 kr. er tjent ind på under 2 år. Over de resterende 25 år sparer du ca. 250.000 kr. selv med den lidt højere restgæld. Omlægningen giver mening.
Hvad koster en omlægning?
| Omkostning | Typisk beløb | Kommentar |
|---|---|---|
| Kurtage | 2.000-5.000 kr. | Gebyr for køb/salg af obligationer |
| Stiftelsesgebyr | 3.000-8.000 kr. | Oprettelsesgebyr for det nye lån |
| Tinglysningsafgift | 1.825 kr. + evt. 0,6% | Kun ved forhøjelse af pantebrev |
| Advokat/rådgiver | 2.000-5.000 kr. | Valgfrit men anbefalet |
| Indfrielsesgebyr | 0-750 kr. | Afhænger af institut |
Samlet: En typisk omlægning koster 10.000-25.000 kr. Disse omkostninger skal tjenes ind via den lavere ydelse, før omlægningen giver overskud. Beregn altid break-even tidspunktet inden du beslutter dig.
Trin-for-trin: Sådan omlægger du dit realkreditlån
Vurdér om det kan betale sig
Tjek renteforskellen mellem dit nuværende og nye lån. Brug vores beregner og medregn omlægningsomkostninger. Break-even bør være under 3 år.
Kontakt dit realkreditinstitut
Bed om et tilbud på omlægning. De fleste institutter har en omlægningsberegner, der viser den nye ydelse og omkostninger.
Sammenlign med andre institutter
Du er ikke bundet til dit nuværende institut. Indhent tilbud fra mindst 2-3 institutter og sammenlign den samlede pakke: rente, bidragssats og gebyrer.
Vælg låntype og kurssikring
Beslut om du vil have fast eller variabel rente, og om du vil kurssikre. Kurssikring låser kursen på din nye obligation, så du ved præcis hvad du får.
Underskrift og tinglysning
Godkend tilbuddet, underskriv lånedokumenter og vent på tinglysning. Processen tager typisk 4-8 uger fra start til slut.
Kontrollér det nye lån
Tjek at den nye ydelse matcher tilbuddet, og at det gamle lån er fuldt indfriet. Gem al dokumentation.
Ofte stillede spørgsmål
Hvornår kan det betale sig at omlægge?
Når renteforskellen er mindst 0,5-1% og du planlægger at blive i boligen i 3-5+ år, så omlægningsomkostningerne kan tjenes ind.
Hvad koster en omlægning?
Typisk 10.000-25.000 kr. i kurtage, gebyrer og evt. tinglysning. Medregn altid disse omkostninger i din beregning.
Hvad er kursskæring?
Gevinsten du opnår ved at indfri et lavtforrentet lån til kurs under 100 når renten er steget. Restgælden falder, men renten stiger.
Kan jeg omlægge fra variabel til fast?
Ja, det er en almindelig omlægning. Giver mening hvis du vil sikre dig mod rentestigninger.
Hvor lang tid tager det?
Typisk 4-8 uger fra første henvendelse til det nye lån er på plads.