Realkreditlån vs banklån – Hvad er bedst?

Et realkreditlån er et lån med pant i fast ejendom, der finansieres ved udstedelse af realkreditobligationer på obligationsmarkedet. Det er fundamentet i dansk boligfinansiering og er reguleret af Realkreditloven.

Systemet er unikt for Danmark og giver adgang til nogle af verdens billigste boliglånerenter, fordi:

• Obligationerne handles åbent på markedet — fuld transparens
• Sikkerheden er fast ejendom — lav risiko for investorer
• Systemet er velreguleret og har eksisteret i over 200 år
• Balanceprincippet sikrer, at lånene aldrig kan koste mere end obligationerne

Et banklån til bolig — også kaldet et boligkreditlån eller et realkreditlignende lån — er et lån direkte fra en bank. Banken låner penge fra sine indlånskunder eller fra kapitalmarkederne og videreformidler dem til boligejere.

Banklån bruges typisk til at finansiere den del af boligen, som realkreditlånet ikke dækker — dvs. op til 15% af boligens pris (ud over de 80% fra realkredit og de 5% i egne midler). I nogle tilfælde bruges banklån alene ved køb af ejendomme, der ikke egner sig til realkreditfinansiering.

Banklånets rente er typisk højere end realkreditlånets, fordi banken ikke har den samme grad af markedstransparens og har en anden risikomodel. Til gengæld kan banklån være mere fleksible på løbetid, afdragsform og betingelser.

For langt de fleste boligkøb i Danmark anvendes en kombinationsmodel, som ser sådan ud:

Ideelt set ønsker du at minimere banklånet eller helt undgå det. Jo mere du kan spare op til udbetaling, jo bedre — ikke kun fordi du slipper for det dyre banklån, men også fordi en lavere belåningsgrad giver en lavere bidragssats på realkreditlånet.

Der er situationer, hvor et banklån er uundgåeligt eller ligefrem det bedste valg:

• Du har ikke 20% i udbetaling og skal supplere realkreditlånet
• Du køber en ejendom, der ikke er egnet til realkreditfinansiering (fx atypisk ejendom, lav kvadratmeterpris)
• Du har brug for en kortere og mere fleksibel løbetid
• Du renoverer boligen og ønsker et byggelån undervejs
• Du ønsker at finansiere en del af boligen med en kassekredit

Forskellen mellem et realkreditlån og et banklån kan virke lille i procent, men over tid er den enorm. Lad os se på et konkret eksempel:

* Hypotetisk scenarie: Hele boligen finansieret med banklån. I praksis ville få banker tilbyde dette.

Forskellen er dramatisk: En bolig finansieret primært via realkredit koster ca. 5,3 mio. kr. totalt (realkredit + banklåntop). Finansieret udelukkende med banklån ville den koste over 7 mio. kr. — en forskel på næsten 2 mio. kr.

Både realkreditlån og banklån er forhandlingsbare — mere end de fleste tror. Her er konkrete tips til at sænke dine omkostninger:

Realkreditlån

• Indhent mindst 3 tilbud. Brug vores sammenligningstabel som udgangspunkt, og bed derefter om konkrete tilbud fra de bedste udbydere.
• Forhandl bidragssatsen. Særligt hvis du har en lav belåningsgrad, er der rum til at forhandle. En reduktion på bare 0,05% sparer tusindvis over lånets løbetid.
• Spørg efter storkunderabat. Nogle institutter giver rabat, hvis du samler alle dine bankforretninger — realkredit, forsikring, pension — ét sted.
• Overvej Totalkredit via din lokale bank. Mange mindre banker formidler Totalkredit-lån med konkurrencedygtige bidragssatser.

Banklån

• Brug konkurrencen. Fortæl din bank, at du har fået et bedre tilbud andetsteds. Det motiverer ofte til bedre betingelser.
• Nedring renten med ekstra sikkerhed. Tilbyd fx sekundær pant i andre aktiver for at sænke bankens risiko — og dermed din rente.
• Kort løbetid = lavere rente. Banker tilbyder ofte lavere renter på lån med kortere løbetid. Vurder om du kan klare højere ydelser i en kortere periode.
• Afdrag hurtigt. Prioriter at afdrage banklånet først, da det er den dyreste del af din finansiering. Ekstra afdrag reducerer den samlede renteudgift markant.

Finansieringsmodellen varierer afhængigt af boligtypen. Her er hvad du skal vide om alternative boligtyper:

Andelsbolig

Andelsboliger kan typisk ikke finansieres med et traditionelt realkreditlån, fordi du ikke ejer ejendommen — du ejer en andel i foreningen. I stedet tilbyder bankerne andelsboliglån, som teknisk set er banklån med sikkerhed i din andel. Renten er typisk 4-7%, afhængig af foreningens økonomi og din privatøkonomi.

Fritidshus

Fritidshuse kan finansieres med realkreditlån, men med en lavere maksimal belåningsgrad på 75% (mod 80% for ejerboliger). Bidragssatserne er desuden typisk lidt højere. De resterende 25% skal dækkes af egne midler eller et banklån — men mange banker er tilbageholdende med at låne ud til fritidshuse.

Erhvervsejendom

Erhvervsejendomme har en maksimal realkreditbelåning på 60%, og bidragssatserne er højere end for private boliger. Reglerne er mere komplekse, og det anbefales at søge professionel rådgivning.

En strategi, som mange overser, er at konvertere banklånet til et realkreditlån, efterhånden som din belåningsgrad falder. Sådan fungerer det:

Antag at du købte en bolig for 3 mio. kr., tog 80% i realkredit (2,4 mio.) og 15% i banklån (450.000 kr.). Efter 5-10 år har du afdraget en del af begge lån, og boligen er måske steget i værdi. Din belåningsgrad kan nu være under 60%.

I den situation kan du bede om en ny vurdering af boligen og omlægge dit realkreditlån. Hvis boligen nu er vurderet til 3,5 mio. kr. og din restgæld er 2,6 mio. kr. (realkredit + bank), er din samlede belåningsgrad kun 74%. Du kan nu tage et nyt realkreditlån på hele beløbet — og indfri det dyre banklån.

Det koster en tinglysningsafgift og eventuelle gebyrer, men besparelsen i rente kan være enorm — typisk 2-5% lavere rente på den del, der konverteres fra banklån til realkredit.

For langt de fleste boligejere er svaret enkelt: Brug realkreditlånet til det maksimale (80%), og undgå eller minimer banklånet. Realkreditlånet er simpelthen billigere, mere transparent og har en lang historik som det mest pålidelige finansieringsredskab for danske boligejere.

Banklånet er dog en nødvendighed, hvis du ikke har 20% i udbetaling. I det tilfælde: Forhandl hårdt med din bank om renten på den ekstra del — og sæt et mål om at indfri banklånet så hurtigt som muligt, da det er den dyreste del af din finansiering.

Brug vores sammenligningstabel til at finde det billigste realkreditlån, og vores beregner til at finde den optimale kombination for dit boligkøb.