Boliglånsberegner

Din månedlige boliglånsydelse afhænger af tre primære faktorer: lånebeløbet, renten og løbetiden. Jo større lån, jo højere ydelse. Jo højere rente, jo dyrere. Og jo kortere løbetid, jo mere betaler du om måneden — men jo mindre betaler du totalt.

Renten på et realkreditlån består af to dele: obligationsrenten (bestemt af markedet) og bidragssatsen (bestemt af realkreditinstituttet). Tilsammen udgør de den effektive rente, du betaler.

Et eksempel: Hvis du låner 2.400.000 kr. til 4,9% effektiv rente (4,5% rente + 0,4% bidragssats) over 30 år, er din månedlige ydelse ca. 12.700 kr. Over lånets levetid betaler du ca. 4,5 mio. kr. totalt — heraf ca. 2,1 mio. kr. i renter og bidrag.

Udbetaling har stor betydning. Med en høj udbetaling reducerer du ikke kun lånebeløbet, men sænker også din belåningsgrad, hvilket giver en lavere bidragssats. Det kan alene spare dig tusindvis af kroner om året.

Overvej altid afdragsfrihed med omtanke. Ja, den månedlige ydelse er lavere — men du afdrager ikke på gælden, og efter den afdragsfrie periode kan ydelsen stige markant. Brug beregneren til at sammenligne.

Hvad er ÅOP?

ÅOP — Årlige Omkostninger i Procent — er den mest retvisende måde at sammenligne lån på. ÅOP inkluderer ikke kun renten, men også bidragssats, kurtage, tinglysningsafgift og andre engangsbidrag fordelt over lånets løbetid. Når du bruger vores boliglånsberegner, vises den vejledende ÅOP, så du kan sammenligne på tværs af udbydere.

Nominel rente vs effektiv rente

Den nominelle rente er den rente, der står på dit lån — fx 4,5%. Den effektive rente inkluderer bidragssatsen og eventuelle kursgevinster eller -tab. Eksempel: 4,5% nominel rente + 0,40% bidragssats = 4,90% effektiv rente. Det er den effektive rente, der afgør din reelle månedlige udgift.

Kursskæring og kursværdi

Realkreditlån baseres på obligationer, som handles på markedet. Hvis obligationskursen er under 100 — fx 97 — modtager du kun 97% af det nominelle lånebeløb. Forskellen kaldes kursskæring og gør dit lån reelt dyrere. Vores beregner tager højde for dette, når den beregner den samlede låneomkostning.

Restgæld over tid

Når du betaler afdrag, falder din restgæld gradvist. De første år betaler du primært renter, og kun en lille del er afdrag. Over tid vender forholdet: Mod slutningen af lånet er den største del af ydelsen afdrag. Det kaldes en annuitetsprofil og er den mest almindelige afbetalingsform for realkreditlån i Danmark.

Her er tre typiske scenarier, der illustrerer, hvordan boligpris, udbetaling og låntype påvirker din månedlige ydelse:

Tal er vejledende og baseret på gennemsnitlige bidragssatser. Brug beregneren ovenfor for at beregne din præcise ydelse.

I Danmark kan du trække dine renteudgifter fra i skat. Det gælder både renter på realkreditlån og banklån. Fradragsværdien afhænger af størrelsen af dine samlede renteudgifter:

• Op til ca. 50.000 kr. (100.000 kr. for par): Fradragsværdi ca. 33%
• Over 50.000 kr.: Fradragsværdi ca. 25% for den overskydende del

Det betyder, at en årlig renteudgift på 100.000 kr. for en enlig reelt koster ca. 70.500 kr. efter skat — en besparelse på næsten 30.000 kr. om året. For par er besparelsen endnu større, fordi begge ægtefæller kan udnytte det høje fradrag.

Det er vigtigt at medregne skattefradraget, når du sammenligner boliglån. Et lån med en højere rente kan reelt koste mindre efter skat end et lån med lavere rente og højere bidragssats, fordi bidragssatsen ikke er fradragsberettiget på samme måde.

Vores beregner giver dig mulighed for at sammenligne ydelsen med og uden afdragsfrihed. Ved afdragsfrihed betaler du kun renter og bidrag i den afdragsfrie periode (op til 10 år). Det kan sænke din månedlige ydelse med 30-50%.

Men pas på: Når den afdragsfrie periode udløber, skal restgælden afdrages over den resterende løbetid — typisk 20 år i stedet for 30. Det kan betyde en markant stigning i din månedlige ydelse. Sørg for at teste begge scenarier i beregneren, så du er forberedt.

Desuden har afdragsfrie lån en lidt højere bidragssats end lån med afdrag. Det skyldes, at realkreditinstituttet vurderer risikoen som højere, når gælden ikke nedbringes. Over tid kan den højere bidragssats udligne en del af den kortsigtede besparelse.

Omlægning af boliglån — også kaldet konvertering — kan spare dig store beløb. Her er de vigtigste situationer, hvor det kan betale sig:

• Nedkonvertering: Hvis renterne er faldet markant, kan du indfri dit nuværende lån og optage et nyt til lavere rente.
• Opkonvertering: Hvis renterne er steget, kan du indfri dit lån billigt (kurs under 100) og reducere din restgæld.
• Skift af låntype: Overvej at skifte fra variabelt til fastforrentet (eller omvendt) baseret på markedssituationen.
• Lavere belåningsgrad: Har du afdraget eller er boligen steget i værdi, kan en ny vurdering give lavere bidragssats.

Brug beregneren til at beregne din nye ydelse og sammenlign med den nuværende. Husk at medregne tinglysningsafgift og eventuelle kurtageomkostninger, når du vurderer, om omlægningen er rentabel.

Som tommelfingerregel bør du spare mindst 500-1.000 kr. om måneden i netto ydelse, for at omlægningen er fordelagtig, når omkostningerne er medregnet.