Ejendomsværdiskat beregning 2026 – Forstå og beregn din skat
Ejendomsværdiskat er en af de største løbende udgifter som boligejer. Lær hvad den er, hvordan den beregnes, og se konkrete eksempler for din boligtype.
Hvad er ejendomsværdiskat?
Ejendomsværdiskat er en statslig skat, som alle ejere af boliger i Danmark betaler. Skatten beregnes ud fra boligens offentlige ejendomsvurdering – altså den samlede værdi af både grund og bygninger.
Ejendomsværdiskat er en løbende skat, der opkræves via din forskudsopgørelse. Det betyder, at den trækkes automatisk fra din løn eller pension i løbet af året, og det endelige beløb afregnes på din årsopgørelse.
Skatten gælder for alle typer ejerboliger: villaer, lejligheder, rækkehuse, sommerhuse og andelsboliger (kun hvis du ejer grunden). Lejere betaler ikke ejendomsværdiskat — det gør udlejeren. Hvis du ejer en bolig i udlandet, skal du også betale dansk ejendomsværdiskat af den.
Ejendomsværdiskatten afløste i år 2000 den gamle lejeværdibeskatning, hvor boligejeren blev beskattet af en anslået lejeværdi af boligen. Med det nye boligskattesystem fra 2024 følger skatten nu værdien af din bolig, så den stiger og falder i takt med ejendomsvurderingen.
Hvordan beregnes ejendomsværdiskatten?
Ejendomsværdiskatten beregnes på baggrund af ejendomsværdien i den offentlige ejendomsvurdering. Inden skatten beregnes, fratrækkes 20% af ejendomsværdien som et forsigtighedsprincip. Det resterende beløb kaldes beskatningsgrundlaget.
Beregningsformel (2026)
Beskatningsgrundlag: Ejendomsværdi minus 20%
Op til 9.007.000 kr.: 0,51% (5,1 promille) af beskatningsgrundlaget
Over 9.007.000 kr.: 1,4% af beløbet over progressionsgrænsen
Beregningseksempler
| Boligtype | Ejendomsværdi | Beskatningsgrundlag | Årlig skat | Pr. måned |
|---|---|---|---|---|
| Lejlighed (provins) | 1.500.000 kr. | 1.200.000 kr. | 6.120 kr. | 510 kr. |
| Rækkehus | 2.500.000 kr. | 2.000.000 kr. | 10.200 kr. | 850 kr. |
| Villa (gennemsnit) | 3.500.000 kr. | 2.800.000 kr. | 14.280 kr. | 1.190 kr. |
| Villa (storby) | 5.500.000 kr. | 4.400.000 kr. | 22.440 kr. | 1.870 kr. |
| Sommerhus | 2.000.000 kr. | 1.600.000 kr. | 8.160 kr. | 680 kr. |
| Dyr villa | 12.000.000 kr. | 9.600.000 kr. | 54.238 kr. | 4.520 kr. |
Beregning: (Ejendomsværdi × 0,80) × 0,51%. For den dyre villa: 9.007.000 × 0,51% + 593.000 × 1,4% = 54.238 kr.
Kan du få nedslag i ejendomsværdiskatten?
Ja, der er flere situationer, hvor du kan få reduceret din ejendomsværdiskat:
Nedslag for boligens købstidspunkt
Hvis du har købt din bolig senest 1. juli 1998, får du et nedslag på 0,1% (1 promille) af beskatningsgrundlaget. Det betyder, at du reelt kun betaler 0,41% i stedet for 0,51%. For enfamiliehuse og sommerhuse gives desuden et ekstra nedslag på 0,21% af beskatningsgrundlaget, dog maksimalt 1.200 kr. pr. ejendom.
Ejendomsværdiskat for folkepensionister
Hvis du eller din ægtefælle har nået folkepensionsalderen, kan du få et ekstra nedslag i ejendomsværdiskatten på op til 6.000 kr. for helårsboliger og 2.000 kr. for sommerhuse. Det er alene afgørende, at du er nået folkepensionsalderen — ikke om du faktisk er gået på pension.
Pensionistnedslaget er dog indkomstafhængigt. For 2026 reduceres nedslaget med 5% af den del af husstandens indkomst, der overstiger 239.800 kr. for enlige og 368.800 kr. for ægtepar. Jo højere indkomst, jo mindre pensionistnedslag.
Nedslag ved udlejning
Udlejer du hele din bolig i en periode, betaler du ikke ejendomsværdiskat i den periode. Ved delvis udlejning (fx et værelse), betaler du stadig fuld ejendomsværdiskat, men kun hvis du opgør lejeindtægten efter bundfradragsmetoden.
Skatterabat
Med det nye boligskattesystem fra 2024 følger boligskatten nu værdien af din bolig. Til gengæld er skatteprocenten sat ned, så ca. fire ud af fem boligejere ifølge Vurderingsstyrelsen har fået lavere boligskat.
Nogle steder er boligpriserne dog steget så meget, at skatten alligevel er steget trods lavere satser. Hvis du ejede din bolig den 1. januar 2024, da de nye regler trådte i kraft, og din samlede boligskat steg, har du fået en skatterabat.
Sådan betales ejendomsværdiskatten
Du får ikke et separat indbetalingskort til din ejendomsværdiskat. Den beregnede ejendomsværdiskat overføres til din forskudsopgørelse og betales med 1/12 hver måned.
Skatten opkræves løbende sammen med indkomstskatterne ved at den modregnes, inden din løn eller ydelser udbetales. Den skat du løbende har betalt via forskudsskatten, modregnes den endelige skat på årsopgørelsen.
Ny boligejer? Er dit hus nyindkøbt, skal du være opmærksom på selv at få ejendomsværdiskatten oplyst på din forskudsopgørelse via TastSelv på skat.dk. Ellers risikerer du en restskat ved årsopgørelsen.
Sådan beregner du din ejendomsværdiskat
- 1
Find din ejendomsvurdering
Log ind på vurderingsportalen.dk med MitID og se din boligs aktuelle ejendomsvurdering.
- 2
Beregn beskatningsgrundlaget
Træk 20% fra ejendomsværdien. Eksempel: 2.000.000 kr. × 0,80 = 1.600.000 kr.
- 3
Gang med satsen
Op til 9.007.000 kr.: gang med 0,0051. Over 9.007.000 kr.: beregn 0,0051 × 9.007.000 + 0,014 × (beskatningsgrundlag − 9.007.000).
- 4
Tjek for nedslag og skatterabat
Har du pensionistnedslag eller ejede boligen før 1. juli 1998? Træk eventuelle nedslag fra. Tjek også din årsopgørelse for en eventuel skatterabat.
- 5
Resultat = din årlige ejendomsværdiskat
Dividér med 12 for det månedlige beløb. Husk at lægge grundskyld oveni for den samlede boligskat.
Forskel på ejendomsværdiskat og grundskyld
Mange forveksler de to boligskatter. Her er en klar oversigt over forskellen:
| Ejendomsværdiskat | Grundskyld | |
|---|---|---|
| Opkræves af | Staten | Kommunen |
| Beregnes på | Hele ejendommen (grund + bygning) | Kun grunden |
| Sats | 0,51% / 1,4% | 16–34‰ (varierer pr. kommune) |
| Betaling | Via forskudsopgørelse | Direkte til kommunen (2 rater) |
| Kan indefryses? | Nej | Ja (for pensionister) |
Læs mere om den samlede boligskat i vores guide til ejendomsskat 2026.
Ofte stillede spørgsmål om ejendomsværdiskat
Hvad er ejendomsværdiskat?
En statslig skat på din boligs ejendomsvurdering. Satsen er 0,51% af beskatningsgrundlaget (ejendomsværdi minus 20%) op til progressionsgrænsen og 1,4% af beløb derover.
Hvordan beregnes ejendomsværdiskatten?
Tag din ejendomsværdi, træk 20% fra, og gang med 0,51%. For en bolig vurderet til 2.000.000 kr.: (2.000.000 × 0,80) × 0,51% = 8.160 kr. årligt.
Kan du få nedslag i ejendomsværdiskatten?
Ja. Folkepensionister kan få op til 6.000 kr. i nedslag (helårsbolig). Ejere der købte boligen før 1. juli 1998 får ekstra nedslag. Ved hel udlejning fritages du i perioden.
Kan man trække ejendomsværdiskat fra?
Nej, ejendomsværdiskat kan ikke trækkes fra i indkomstskatten. Det er en endelig skat, der opkræves via forskudsopgørelsen.
Betaler man ejendomsværdiskat af sommerhus?
Ja, du betaler ejendomsværdiskat af sommerhuse hele året, uanset om du bruger det. Ved hel udlejning gælder de samme fritagelsesregler som for helårsboliger.
Hvad sker der med skatten ved boligsalg?
Skatterabatten bortfalder ved salg. Den nye ejer betaler fuld ejendomsværdiskat baseret på den aktuelle vurdering. Ved fraflytning inden overtagelsesdag betaler du ikke skat i mellemperioden.