Tinglysningsafgift 2026 – Hvad koster det at tinglyse?
Tinglysningsafgift er en af de største engangsudgifter ved boligkøb. Vi forklarer hvordan den beregnes, hvad der er forskel på skøde og pantebrev, og viser konkrete beregningseksempler.
Hvad er tinglysningsafgift?
Tinglysningsafgift er en statslig afgift, du betaler når du registrerer dokumenter i den danske tingbog. Tingbogen er det officielle register over ejendomsrettigheder i Danmark – det er her, ejerskab, pantebreve og servitutter registreres.
Du betaler tinglysningsafgift i to typiske situationer som boligejer:
- Skøde – når du køber en bolig og ejerskabet skal registreres
- Pantebrev – når du optager realkreditlån eller banklån med pant i boligen
Afgiften består altid af to dele: en fast afgift og en variabel afgift (procentdel af beløbet).
Fast og variabel del – satser i 2026
| Dokumenttype | Fast afgift | Variabel afgift | Beregnes af |
|---|---|---|---|
| Skøde (ejerskifte) | 1.850 kr. | 0,6% | Købesummen / ejendomsværdien |
| Pantebrev (nyt) | 1.850 kr. | 1,45% | Pantebrevsbeløbet (lånebeløbet) |
| Pantebrev (omprioritering) | 1.850 kr. | 0% * | * Variabel afgift kan genbruges |
| Servitut / byrde | 1.850 kr. | 0% | Kun fast afgift |
Beregning: Tinglysning af skøde
Formel: Tinglysningsafgift (skøde) = 1.850 kr. + 0,6% × købesum
Eksempler ved forskellige boligpriser
| Købesum | Fast afgift | Variabel (0,6%) | Samlet afgift |
|---|---|---|---|
| 1.500.000 kr. | 1.850 kr. | 9.000 kr. | 10.850 kr. |
| 2.500.000 kr. | 1.850 kr. | 15.000 kr. | 16.850 kr. |
| 3.500.000 kr. | 1.850 kr. | 21.000 kr. | 22.850 kr. |
| 5.000.000 kr. | 1.850 kr. | 30.000 kr. | 31.850 kr. |
| 8.000.000 kr. | 1.850 kr. | 48.000 kr. | 49.850 kr. |
Den variable afgift beregnes af det højeste beløb: enten købesummen eller den offentlige ejendomsvurdering.
Beregning: Tinglysning af pantebrev
Formel: Tinglysningsafgift (pantebrev) = 1.850 kr. + 1,45% × pantebrevsbeløb
| Lånebeløb | Fast afgift | Variabel (1,45%) | Samlet afgift |
|---|---|---|---|
| 1.200.000 kr. | 1.850 kr. | 17.400 kr. | 19.250 kr. |
| 2.000.000 kr. | 1.850 kr. | 29.000 kr. | 30.850 kr. |
| 2.800.000 kr. | 1.850 kr. | 40.600 kr. | 42.450 kr. |
| 4.000.000 kr. | 1.850 kr. | 58.000 kr. | 59.850 kr. |
Samlet eksempel: Boligkøb til 3.500.000 kr.
Ved køb af en villa til 3,5 mio. kr. med 80% realkreditbelåning (2,8 mio. kr.) og 15% banklån (525.000 kr.):
Tip: Tinglysningsafgiften er en af de største engangsudgifter ved boligkøb. Medregn den altid i dit budget – den betales udover købesummen.
Pantebrev vs. skøde – hvad er forskellen?
📄 Skøde
Et skøde er det dokument, der registrerer ejerskiftet – altså at du er den nye ejer af ejendommen.
- • Fast afgift: 1.850 kr.
- • Variabel afgift: 0,6% af købesummen
- • Betales af køber (normalt)
🏦 Pantebrev
Et pantebrev registrerer, at en långiver (bank/realkreditinstitut) har pant i din ejendom som sikkerhed for et lån.
- • Fast afgift: 1.850 kr.
- • Variabel afgift: 1,45% af lånebeløbet
- • Kan genbruges ved omprioritering
Spar penge: Stempeloverførsel ved omprioritering
Når du omlægger dit realkreditlån (omprioritering), kan du genbruge den variable tinglysningsafgift fra dit eksisterende pantebrev. Det kaldes stempeloverførsel og kan spare dig tusindvis af kroner.
Eksempel
Du har et realkreditlån på 2.000.000 kr. og omlægger til et nyt lån på 2.000.000 kr. Uden stempeloverførsel: 1.850 + 29.000 = 30.850 kr. Med stempeloverførsel: kun 1.850 kr. (fast afgift). Besparelse: 29.000 kr.
Hvis det nye lån er større end det gamle, betaler du kun den variable afgift af forskellen. Fx fra 2.000.000 til 2.500.000 kr.: 1.850 + 1,45% × 500.000 = 9.100 kr.
Hvem betaler tinglysningsafgiften?
Digital tinglysning via Tinglysningsretten
Siden 2009 foregår al tinglysning i Danmark digitalt via Tinglysningsretten.dk. Det betyder, at du ikke længere skal møde op fysisk — alt håndteres online. I praksis er det dog sjældent dig selv, der foretager tinglysningen. Din advokat, ejendomsmægler eller dit realkreditinstitut står typisk for den tekniske del.
Sådan fungerer processen trin for trin:
- Købsaftale underskrives — Køber og sælger underskriver købsaftalen, typisk via digital signatur. Herefter igangsættes tinglysningsprocessen.
- Skøde oprettes digitalt — Din advokat eller ejendomsmægler opretter skødet i det digitale tinglysningssystem. Alle relevante oplysninger om ejendommen, køber og sælger indtastes.
- Tinglysningsafgift beregnes og betales — Systemet beregner automatisk den samlede afgift (fast + variabel). Afgiften betales elektronisk i forbindelse med anmeldelsen.
- Digital signatur — Både køber og sælger skal underskrive skødet med MitID. Du modtager en besked, når det er din tur til at underskrive.
- Tinglysningsretten prøver dokumentet — Tinglysningsretten gennemgår skødet og tjekker for eventuelle hæftelser, servitutter eller fejl. Behandlingstiden er typisk 1-5 hverdage.
- Tinglysning gennemføres — Når alt er i orden, tinglyses skødet, og du er officielt registreret som ejer i tingbogen.
For pantebreve følger processen samme mønster, men her er det typisk realkreditinstituttet eller banken, der håndterer oprettelse og anmeldelse. Du skal stadig underskrive med MitID.
Praktiske tips til tinglysningsafgiften
💡 Medregn afgiften i dit budget fra starten
Tinglysningsafgiften er en af de omkostninger, mange førstegangskøbere overser. Ved et boligkøb til 3 mio. kr. med realkreditlån kan den samlede tinglysningsafgift nemt løbe op i 50.000-75.000 kr. Læg det ind i dit budget fra dag ét — det er penge, du skal have klar ud over udbetalingen.
💡 Forhandl hvem der betaler skødeafgiften
Selvom det er kutyme, at køberen betaler tinglysningsafgiften for skødet, er det ikke et lovkrav. I et købers marked kan du forhandle, at sælger dækker hele eller en del af afgiften. Det kan spare dig 10.000-30.000 kr. afhængig af købesummen. Tal med din ejendomsmægler eller advokat om mulighederne.
💡 Overvej stempeloverførsel ved låneomlægning
Hvis du allerede ejer en bolig og overvejer at omlægge dit realkreditlån — fx for at skifte fra variabel til fast rente — kan stempeloverførsel spare dig den variable afgift på 1,45% af lånebeløbet. Ved et lån på 2 mio. kr. er det en besparelse på 29.000 kr. Det kræver blot, at det nye pantebrev afløser det gamle.
💡 Tjek om du kan genbruge et ejerpantebrev
Et ejerpantebrev er et pantebrev, du udsteder til dig selv. Fordelen er, at det kan genbruges som sikkerhed for forskellige lån over tid — uden at betale ny variabel tinglysningsafgift hver gang. Hvis du planlægger at optage flere lån (fx først realkreditlån, senere boligkredit), kan et ejerpantebrev spare dig for gentagne afgifter. Spørg din bank om det giver mening i din situation.
💡 Tinglysning af gaveægtepagt og familieoverdragelser
Ved familieoverdragelser — fx når forældre sælger til børn — gælder de samme tinglysningsafgifter. Den variable afgift beregnes af den højeste værdi: enten den aftalte pris eller den offentlige ejendomsvurdering. Ved overdragelse til vurderingspris minus 15% (som er tilladt skattemæssigt) kan du potentielt reducere den variable afgift. Få altid rådgivning fra en advokat ved familieoverdragelser.
Tinglysningsafgift i forhold til andre handelsomkostninger
Tinglysningsafgiften er kun én af flere udgifter ved boligkøb. Her er et overblik over de samlede handelsomkostninger, så du kan se, hvor tinglysningen passer ind i det samlede billede:
| Omkostning | Typisk beløb (hus til 3 mio.) | Hvem betaler |
|---|---|---|
| Tinglysning af skøde | 19.850 kr. | Køber |
| Tinglysning af pantebrev | 36.650 kr. | Køber |
| Advokathonorar | 8.000-15.000 kr. | Køber |
| Bankgaranti | 3.000-5.000 kr. | Køber |
| Ejerskifteforsikring | 5.000-15.000 kr. | Delt |
| Tilstandsrapport | 5.000-10.000 kr. | Sælger |
| Ejendomsmægler | 50.000-100.000 kr. | Sælger |
Som køber skal du typisk regne med handelsomkostninger på 70.000-95.000 kr. ud over udbetalingen ved et hus til 3 mio. kr. Tinglysningsafgifterne udgør den største enkeltpost og kan ikke forhandles ned — de er fastsat ved lov.
Tinglysningsafgiftens historiske udvikling
Tinglysningsafgiften har ændret sig flere gange over årene. Den seneste større ændring var i 2014, hvor den variable afgift for skøder blev sænket fra 0,6% til 0,6% (uændret), mens den faste afgift blev sat op. Her er et overblik over de vigtigste ændringer:
- Før 2011: Fast afgift 1.400 kr. Variabel afgift for skøde: 0,6%. Variabel for pantebrev: 1,5%.
- 2011-2013: Fast afgift hævet til 1.660 kr. Variabel for pantebrev sænket til 1,45%.
- 2014-2025: Fast afgift gradvist hævet til 1.850 kr. Procenterne er uændrede.
- 2026: Fast afgift 1.850 kr. Variabel for skøde: 0,6%. Variabel for pantebrev: 1,45%.
Det er værd at bemærke, at den faste afgift reguleres løbende. Hold øje med eventuelle ændringer i forbindelse med finansloven for det aktuelle år.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad koster tinglysning af skøde?
1.850 kr. i fast afgift + 0,6% af købesummen. Ved et hus til 3 mio. kr.: 19.850 kr.
Hvad koster tinglysning af pantebrev?
1.850 kr. i fast afgift + 1,45% af pantebrevsbeløbet. Ved et lån på 2 mio. kr.: 30.850 kr.
Kan man undgå tinglysningsafgift?
Nej, den er lovpligtig ved tinglysning. Men ved omprioritering kan du genbruge den variable afgift (stempeloverførsel) og spare markant.
Hvornår betales tinglysningsafgiften?
Afgiften betales i forbindelse med tinglysningen – typisk 1-2 uger efter underskrift af købsaftalen. Din advokat eller bank håndterer betalingen.
Er tinglysningsafgift fradragsberettiget?
Nej, tinglysningsafgift kan ikke trækkes fra i skat. Det er en engangsudgift, der lægges oven i de samlede handelsomkostninger.