Hvad kan jeg udleje mit hus for? [Lejeberegner 2026]
Overvejer du at udleje dit hus eller din lejlighed? Den rigtige husleje er afgørende — for høj og du finder ingen lejer, for lav og du taber penge. Denne guide hjælper dig med at beregne en realistisk husleje baseret på beliggenhed, boligtype og aktuelle markedsforhold.
Indhold i denne guide
1. Hvad bestemmer huslejen?
Huslejen for en udlejningsbolig afhænger af en række faktorer. Den vigtigste er beliggenhed — prisen per kvadratmeter varierer enormt mellem København og en mindre provinsby. Men der er flere faktorer i spil:
Beliggenhed
Den vigtigste faktor. Indre København kan koste 150-200 kr./m² per måned, mens en provinsby kan ligge på 50-80 kr./m². Nærhed til transport, skoler og butikker påvirker prisen markant.
Boligens stand
Nyistandsat køkken og bad, energivenlige vinduer og god stand løfter huslejen. En nedslidt bolig kan ligge 20-30% under markedsprisen for en tilsvarende renoveret bolig.
Størrelse og type
Prisen per m² falder typisk, jo større boligen er. Et hus på 200 m² har lavere m²-pris end en lejlighed på 60 m². Huse med have er populære hos børnefamilier.
Regulering
I regulerede kommuner (~2/3 af Danmark) er huslejen begrænset af "det lejedes værdi". I uregulerede kommuner fastsættes huslejen frit af markedet.
Derudover spiller møblering en rolle. En fuldt møbleret bolig kan typisk udlejes til 10-20% mere end en umøbleret. Det er særligt relevant ved kortidsudlejning eller udlejning til tilflyttere og expats.
2. Lejeprisindeks og markedsdata
For at fastsætte en realistisk husleje er det vigtigt at kende de aktuelle lejepriser i dit område. Her er et vejledende lejeprisindeks for 2026 baseret på gennemsnitsdata:
Vejledende lejepriser per m² per måned (2026)
København (indre by)
Lejligheder
150–200 kr./m²
København (forstæder)
Huse og lejligheder
100–140 kr./m²
Aarhus
By og forstæder
90–130 kr./m²
Odense / Aalborg
By og forstæder
70–100 kr./m²
Provinsbyer
Mindre byer og landdistrikter
50–80 kr./m²
Bemærk: Priserne er gennemsnit og kan variere markant inden for samme by. Tjek aktuelle lejepriser på boligportaler som BoligPortal.dk, Lejebolig.dk eller lokale Facebook-grupper for at finde sammenlignelige lejemål i dit område.
Eksempel: Et hus på 140 m² i Aarhus-forstæderne (ca. 110 kr./m²) kan udlejes for ca. 15.400 kr. per måned. Et tilsvarende hus i en provinsby (ca. 65 kr./m²) ville koste lejeren ca. 9.100 kr. per måned.
3. Sådan beregner du huslejen
Her er en trin-for-trin guide til at beregne en realistisk husleje for din bolig:
Trin 1: Undersøg markedet
Søg på BoligPortal.dk, Lejebolig.dk og lokale Facebook-grupper efter lejemål, der ligner din bolig i størrelse, beliggenhed og stand. Noter priser på 5-10 sammenlignelige boliger for at finde et realistisk interval.
Trin 2: Beregn dine omkostninger
Udregn dine faste omkostninger: realkreditydelse, ejendomsskat, forsikring, vedligeholdelse og eventuel administration. Din husleje bør som minimum dække disse omkostninger — ellers taber du penge på udlejningen.
Trin 3: Justér for din boligs stand
Er din bolig nyistandsat? Tilføj 10-15% til gennemsnitsprisen. Er den nedslidt? Træk 15-25% fra. Møbleret? Tilføj 10-20%. Have, carport, nyt køkken? Alt spiller ind.
Trin 4: Tjek huslejeregulering
Er din kommune reguleret? Kontakt kommunen eller tjek på borger.dk. I regulerede kommuner skal huslejen følge "det lejedes værdi" — du kan risikere at huslejenævnet sænker din husleje, hvis lejeren klager.
Beregningseksempel: Hus i Odense
4. Skattemæssige overvejelser
Lejeindtægter er skattepligtige. Du kan vælge mellem to metoder til beskatning — og valget kan have stor betydning for, hvor meget du beholder efter skat:
Bundfradragsmetoden
- Fradrag: 1,33% af ejendomsværdien (min. 24.000 kr.)
- 40% af indkomst over fradraget beskattes
- Simpel at administrere
- Bedst ved få udgifter og dyr ejendom
Regnskabsmetoden
- Fradrag for faktiske udgifter (renter, forsikring, vedligeholdelse)
- Overskuddet beskattes som personlig indkomst
- Kræver dokumentation og regnskab
- Bedst ved store udgifter til vedligeholdelse
Eksempel: Bundfradragsmetoden
Husk at ejendomsskat og ejendomsværdiskat stadig skal betales, uanset om du udlejer eller ej. Overvej at tale med en revisor for at finde den mest fordelagtige skattemodel.
5. Leje vs. sælge
Skal du flytte fra din bolig, står du over for et centralt valg: Skal du udleje eller sælge? Her er de vigtigste overvejelser:
Fordele ved udlejning
- Løbende indkomst fra huslejen
- Du beholder boligen som investering
- Du kan flytte tilbage senere
- Potentiel værdistigning over tid
Fordele ved salg
- Stort engangsbeløb til fri disposition
- Ingen udlejerforpligtelser eller risici
- Skattefrit ved parcelhusreglen
- Kapital til ny bolig eller investering
Parcelhusreglen er vigtig at kende: Hvis du har boet i huset, er gevinsten ved salg skattefri. Men udlejer du boligen i en periode, kan du miste retten til skattefrit salg. Tal med en skatterådgiver, inden du beslutter dig.
For at vurdere om udlejning er økonomisk attraktivt, beregn dit netto afkast efter alle omkostninger (realkreditydelse, skat, vedligeholdelse, administration, perioder uden lejer). Sammenlign med det afkast, du kunne opnå ved at sælge og investere provenuet.
6. Praktisk guide til udlejning
Har du besluttet at udleje? Her er de praktiske trin:
Tjekliste for udlejning
Udarbejd en lejekontrakt
Brug typeformular A10 (den lovpligtige standardkontrakt). Overvej at bruge en advokat.
Tag indflytningssyn
Dokumentér boligens stand med fotos og en indflytningsrapport. Det beskytter dig ved fraflytning.
Opkræv depositum
Du kan opkræve op til 3 måneders husleje i depositum og 3 måneders forudbetalt husleje.
Tegn udlejningsforsikring
Overvej en udlejningsforsikring, der dækker skader, manglende huslejebetaling og juridisk bistand.
Informér bank og forsikring
Fortæl din bank og forsikringsselskab om udlejningen. Det kan påvirke dine vilkår.
Indberet til SKAT
Lejeindtægter skal indberettes på din selvangivelse. Vælg mellem bundfradrags- eller regnskabsmetoden.
7. Ofte stillede spørgsmål
Hvad bestemmer huslejen på mit hus?
Beliggenhed, størrelse, stand, møblering og huslejeregulering. I regulerede kommuner gælder "det lejedes værdi" som loft. Sammenlign med tilsvarende lejemål i dit område.
Skal jeg betale skat af lejeindtægter?
Ja. Vælg mellem bundfradragsmetoden (1,33% af ejendomsværdien, min. 24.000 kr.) eller regnskabsmetoden (fradrag for faktiske udgifter). En revisor kan hjælpe med at vælge.
Hvad er huslejeregulering?
Ca. 2/3 af danske kommuner er regulerede, hvilket begrænser huslejen til "det lejedes værdi" — markedsprisen for tilsvarende boliger. Lejere kan klage til huslejenævnet, hvis huslejen er for høj.
Er det bedre at udleje eller sælge?
Det afhænger af din situation. Udlejning giver løbende indkomst og du beholder boligen. Salg giver kapital og frihed. Husk parcelhusreglen: gevinsten ved salg kan være skattefri, hvis du har boet i boligen.
Hvor meget depositum kan jeg kræve?
Op til 3 måneders husleje i depositum og 3 måneders forudbetalt husleje. Depositummet skal sættes ind på en særskilt konto og tilbagebetales ved fraflytning (fratrukket eventuelle skader).
Overvejer du at købe udlejningsbolig?
Sammenlign boliglån og find den bedste finansiering til din investering.